Sala de Togas
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Legitimación en el Régimen de Propiedad Horizontal
En el ámbito jurídico, una simple afirmación puede derivar en distintas teorías, versiones o doctrinas y eso es lo que lo distingue de otros campos, ramas o ciencias, algunas de ellas llamadas exactas. En Derecho no hay calculadoras, es "abstracto" intentar marcar una respuesta entre varias buscando la correcta o al menos diré que no es baladí. Mutatis mutandis, conseguir un silogismo perfecto es posible, si su adecuación legal no se aparta de la realidad temporal y social del momento en que se aplica y de las propias circunstancias de la persona a que afecte.
"La posición del operador jurídico español en el momento actual es sencillamente alucinante porque conocer todo el derecho positivo y el complemento jurisprudencial desborda con mucho la capacidad de asimilación de cualquier inteligencia media" González Navarro.
Tras incipiente sugerencia a reflexión y primando como vestigio de las siguientes, comienzo con una afirmación leída en el año dos mil once, cuya pretensión de enmienda abocó al fracaso. Este fue tal, no por carecer de fundamento (que no se carecía), sino por el silencio obtenido de adverso, síntoma de la ceguera enfermiza que, en ocasiones, provoca el "estatus" del contrincante.
"En el régimen de propiedad horizontal, cualquier comunero tiene legitimación para actuar en juicio, en beneficio de la comunidad de propietarios." Tal afirmación no es correcta, sin perjuicio de que en su momento lo fuere y sin ánimo de corregir (ya) nada ni a nadie, voy a tratar de explicar por qué..
En Primer Lugar
En la parte expositiva de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), ya se hace referencia a este supuesto cuando en su párrafo 11º in fine establece expresamente que "El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo."
Además el artículo 13.3 de la misma Ley determina que "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten". La Ley de Enjuiciamiento Civil 1 de enero del 2000 dispone en su artículo 6.1.5º, que "podrían ser parte en los procesos ante los Tribunales Civiles: las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte."
A colación, el artículo 7.6 de la LEC, (respecto a la comparecencia en juicio y representación), establece que "las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades".
Y es precisamente la Ley de Propiedad Horizontal la que ha reconocido dicha capacidad a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal desde el momento en que su artículo 13.3 preceptúa que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten.
Según el prestigioso Catedrático de Derecho Procesal Don Andrés de la Oliva Santos en relación a entidades que no son personas jurídicas indica que "en este grupo puede mencionarse la comunidad de bienes (art.392 y ss. CC). Aquí no hay personas jurídicas nuevas, pero tampoco se echaba en falta la hasta hace poco correlativa capacidad para ser parte, pues un comunero siempre ha podido representar en juicio a la Comunidad en beneficio de ella".
Sin embargo, respecto a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, (que es el tema que abordo), aún sin gozar de personalidad jurídica, la Ley de 21 de julio de 1960 (LPH) les ha reconocido capacidad para ser parte desde el momento en que su artículo 13.3 establece que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten.
En este último sentido se pronuncia Don Andrés de la Oliva Santos al indicar que "en otro sentido, conviene señalar que imperativos jurídicos vinculados a un reconocimiento de la realidad no entorpecido por prejuicios conceptualistas, han llevado a conceder capacidad para ser parte a los cientos de miles de comunidades de bienes contempladas y reguladas en la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), en la reforma aprobada por la L.8/1999, de 6 de abril de 1999, debida a iniciativa popular".
Por la indirecta pero eficacísima vía de establecer, en el art. 13.3 LPH, que el Presidente de la Comunidad ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecta, se ha concedido a esas comunidades capacidad para ser partes, activas o pasivas, en cuanto tales, sin necesidad de que demanden o sean demandados todos y cada uno de los condueños "(epígrafe 13 del tema 28" Las partes del proceso civil: concepto, capacidad y legitimación. El proceso de declaración. Manual de Derecho Procesal Civil).
El mismo criterio es acogido por el reconocido Catedrático de Derecho Procesal Juan Montero Aroca en el capítulo II "Las partes", lección 3.ª de su Manual de Derecho Jurisdiccional II "Proceso Civil", en el que por un lado, habla de "supuestos especiales, al referirse a las comunidades de bienes de los arts. 392 a 406 del Código Civil" y por otro lado, (distinguiéndolos) habla del "caso de las comunidades de copropietarios de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, (con sus reformas, sobre todo la ley 8/1999 de 6 de abril) con especial trascendencia práctica. Esas comunidades no son personas jurídicas, pero el art. 13.3 dice que el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él, con lo que está reconociéndoles capacidad procesal y fijando el órgano que actúa por ellas".
Del mismo modo resulta de la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo, así en Sentencia número 840/2009 de 30 de diciembre del 2009 del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª). RJ/2010/407, al establecer en su fundamento de derecho segundo "Hasta la promulgación de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, no existía duda respecto a la posibilidad de que cualquier comunero pudiera defender los intereses generales, lo que ha constituido el criterio uniforme de la doctrina jurisprudencial".
Pero continúa señalando dicha sentencia que "en la actualidad, está en vigor el artículo 7.6 de la citada Ley Procesal, que sólo permite comparecer en juicio a quién la Ley conceda representación, por lo que la aplicación literal de la norma nos llevaría exclusivamente a admitir la representación legal del Presidente o en su caso, del Vicepresidente que le sustituye.
El artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, respecto a la comparecencia en juicio y representación, dispone que - las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades- y el artículo 6.1.5º de este ordenamiento, establece que podrán ser parte en los juicios ante los Tribunales civiles, las entidades sin personalidad jurídica a las que al ley reconozca capacidad para ser parte".
Destacamos la sentencia número 444/2010 de 8 de noviembre de 2010 dictada por la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª) JUR/2011/64779, que lleva a examinar si el demandante que dice actuar como comunero con su hermana, goza de legitimación activa, para accionar en defensa de un elemento común, sin previa decisión de la junta de propietarios, o carecen de ella.
En el fundamento de derecho tercero cita la aludida Sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de fecha de 30 de diciembre de 2009, en lo que respecta a que: Hasta la promulgación de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, no existía duda respecto a la posibilidad de que cualquier comunero pudiera defender los intereses generales, lo que ha constituido el criterio uniforme de la doctrina jurisprudencial. En la actualidad, está en vigor el artículo 7.6 de la citada Ley Procesal, que sólo permite comparecer en juicio a quien la Ley conceda representación, por lo que la aplicación literal de la norma nos llevaría exclusivamente a admitir la representación legal del Presidente, o en su caso, del Vicepresidente que le sustituye.
El artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, respecto a la comparecencia en juicio y representación, dispone que - las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades - y el artículo 6.1.5º de este ordenamiento, establece que podrán ser parte en los juicios ante los Tribunales civiles, las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte".
Y en el fundamento de derecho cuarto aduce lo siguiente: "Sentado lo anterior, el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que, "El presidente ostentará la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten". Así pues, la defensa de los elementos comunes, y los patios interiores es claro que tienen dicho carácter (artículo 396 del Código Civil), y la demanda de un comunero que presuntamente vulnera el derecho comunitario, solo corresponde al Presidente y previa la autorización de la junta de propietarios, en su caso, por lo que en consecuencia, y siguiendo la nueva doctrina Jurisprudencial antes indicada debemos estimar de oficio la falta de legitimación activa de la parte demandante" (que era un comunero) "y estimar el recurso, revocando la sentencia dictada en el sentido de absolver en la instancia a la parte demandada, sin entrar a conocer del fondo del asunto."
Igualmente la sentencia 276/2010 de 27 de mayo de la Audiencia Provincial de Alicante hace la misma alusión a los dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2009 en el fundamento de derecho tercero párrafo 6º y 7º. Añadiendo el el 8º in fine que: "resulta por tanto, plenamente aplicable la última jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo, de ahí que no proceda atribuir legitimación ad causam al copropietario demandante, lo que ha de conllevar la desestimación del recurso de apelación planteado".
Por último mencionaré la Sentencia núm. 129/2011 de 16 de marzo del 2011JUR/2011/184075 del Tribual Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), en cuyo fundamento de derecho número segundo párrafo tercero, plantea la cuestión relativa a la legitimación de la parte actora, es decir del presidente de la comunidad.
Resolviendo expresamente que "las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente al os respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble."
En Segundo Lugar
En vista de los argumentos anteriormente planteados y teniendo en cuenta lo dispuesto en la propia Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 21.1 "Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio" y continua en el punto 2 "la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9".
Además el artículo 13.6 expone que: "Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente".
Así ocurre en Sentencia número 122/2010 de 20 de diciembre de la Audiencia provincial de Almería, en cuyo fundamento de derecho cuarto primer y segundo párrafos determina que "En este caso, por tanto, en virtud de los referidos preceptos, en administrador de la Comunidad reclamante está perfectamente legitimado para presentar la solicitud de monitorio".
"Por otro lado, el artículo 21 trascrito, apartado 2, determina que la solicitud de monitorio la presentará el secretario -que en el presente supuesto coincide con la persona del administrador (art. 13.6 LPH)- con el visto bueno del presidente de la Comunidad, y ello es lo que ha sucedido en este caso, según la documentación aportada, concurriendo, en consecuencia, los requisitos necesarios para la admisión de la demanda o solicitud de procedimiento monitorio, sin perjuicio, evidentemente, de los motivos que pueda oponer el comunero deudor".
Para finalizar construyendo un símil coherente tanto con el contenido como con la introducción, diré que no solo el presidente puede actuar en juicio en beneficio de la comunidad y por lo tanto no sería correcto afirmar que: "En el régimen de propiedad horizontal, solo el presidente puede actuar en juicio en beneficio de la comunidad".
